02/12/2025 free

I vizi costruttivi di particolare gravità, derivanti da errori di progettazione, da difetti esecutivi e da inadeguata attività di controllo del direttore dei lavori, consistenti in carenze dell'isolamento, cattiva gestione dei ponti termici, penetrazione di umidità e deterioramento delle componenti di finitura, incidono in maniera determinante sulla possibilità di utilizzo dell'immobile quale unità abitativa, determinando l'assenza delle condizioni igienico-sanitarie minime e degli standard di vivibilità abitativa richiesti dall'ordinamento. Tali carenze strutturali, incidendo in maniera radicale sulla fruibilità del bene, comportano l'esclusione di qualsiasi riconoscimento patrimoniale o giuridico connesso al suo godimento.

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Tribunale Teramo sez. II, 07/10/2025, (ud. 07/10/2025, dep. 07/10/2025), n.1145
 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO

Sezione ordinaria CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. (omissis) ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I (omissis) iscritta al n. r.g. 405/2016 promossa da:

(omissis) (C.F. (omissis)), con il patrocinio dell'avv. (omissis) e dell'avv. (omissis), elettivamente domiciliato in (omissis) (omissis) presso il difensore avv. (omissis) (C.F. (omissis))

ATTORE/I

contro

SOCIETÀ (omissis) S.C. (C.F. (omissis)), con il patrocinio dell'avv. (omissis) e dell'avv. (omissis), elettivamente domiciliato in (omissis) presso il difensore avv. (omissis) (C.F. (omissis))

CONVENUTO/I

Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.

 
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

(omissis) e (omissis) chiedono al Tribunale di Teramo di accertare e dichiarare i gravi inadempimenti posti in essere dalla (omissis) cooperativa edilizia per azioni di abitazione (omissis) ipotetica e dichiarare la risoluzione del contratto di ammissione dei soci del 12 marzo 2011 e della successiva richiesta di assegnazione di alloggio del 15 marzo 2011 intercorsa tra gli attori e la cooperativa convenuta anche in virtù dell'obbligazione inadempiuta della società cooperativa di eliminare i vizi ovvero l'annullamento dei medesimi atti per dolo della parte venditrice ai sensi dell' art. 1427 codice civile e quindi ordinare le restituzioni discendenti dalla risoluzione contrattuale ammontanti alla somma corrispondente al pagamento del mutuo in favore di casa ipotetica, e la restituzione dell'immobile alla cooperativa.

Oltre ai danni consistiti nelle somme impiegate per acquistare cucina e bagno; in alternativa condanna a rimuovere tutti i vizi ove non fosse possibile la restituzione, con responsabilità solidale dell' appaltatore costruzioni (omissis) e dell'architetto (omissis) di (omissis) progettista e direttore dei lavori. con disagio da stress abitativo computato in 7500 euro a coniuge, perché la signora sta per far crescere il proprio bambino in una casa piena di muffe. Si basano su una perizia collegiale di parte, e su un accertamento tecnico preventivo. Immobile consegnato il 4 settembre 12 vizi denunciati nell'ottobre 14 e riconosciuti con verbale di sopralluogo il 18 ottobre 14 e il 29 gennaio 15. (omissis) si afferma estraneo dovendo rispondere solo l'appaltatore; il quale fa presente che il socio non può esercitare tali azioni contro l'appaltatore, semmai riservate al contraente che è la cooperativa. Invoca prescrizione e decadenza e propria posizione di subappaltatore, il costruttore venditore essendo la cooperativa edilizia. Non ha responsabilità e non poteva rilevare eventuali errori progettuali.

I Lavori furono eseguiti a perfetta regola d'arte.

La cooperativa fa presente che gli attori sono solo prenotatari e non assegnatari; invocano nel merito il rigetto.

Condotta istruttoria con (omissis) tecnica di ufficio sull'immobile, fatte precisare le conclusioni e concessi i termini per le memorie conclusionali la causa veniva spedita a sentenza e trattenuta in decisione.

Con un primo accertamento il perito fu incaricato di verificare quanto lamentato dai coniugi (omissis) nel ricorso depositato il 19/12/ 2016 dal loro difensore.

Successivamente la consulenza ha risposto ai quesiti: precisi il consulente, sulla base della redazione redatta, l'incidenza dei vizi riscontrati sulle possibilità di utilizzo o di fruizione dell'immobile, specificando altresì se gli stessi rendano il bene inadatto alla sua destinazione o comportino soltanto , ed eventualmente in quale misura, una riduzione di godimento; rilevata inoltre la genericità delle determinazioni contenute nella consulenza in ordine alle cause dei riscontrati vizi, non essendo chiaro se e in che misura gli stessi siano imputabili ad errori di progettazione, di costruzione o altro, lo invita ad indicare con maggior grado di dettaglio le concause menzionate nella prima relazione, avendo altresì cura di determinare l'incidenza in termini percentuali di ciascuna di esse; ed infine è stato chiesto al perito di reiterare il sopralluogo anche in periodo invernale, ed inoltre quantificare il valore locatizio dell'immobile, oltre che quantificare compiutamente i lavori per l'eliminazione dei vizi e dei difetti.

Come affermato da Cassazione, (omissis), la mancata assicurazione al compratore della possibilità di servirsi del bene in conformità con la sua destinazione determina senz'altro un vizio redibitorio tale da essere idoneo per la risoluzione del contratto, che rimane la domanda effettuata in via principale dagli attori. È appena il caso di sottolineare che con l'assegnazione del mutuo cessa ogni peculiarità della posizione di socio, che quindi alla stregua di un proprietario ha tutte le azioni a difesa dei propri diritti nascenti dal suo rapporto con l'immobile (Cassazione Sezioni Unite 12215/2006).

In esito ad accertamenti peritali, per richiesta delle parti, particolarmente minuziosi (il monitoraggio scientifico del comportamento degli attori , per appurare una loro colpa esclusiva/ concorso di colpa relativamente al fenomeno diffuso delle muffe e condense che fin dal 2016 hanno reso insalubre l'abitazione, come da relativo accertamento con sopralluogo dell'autorità sanitaria locale competente, sarebbe stato ammesso, ove i convenuti si fossero sobbarcati il relativo costo) Il Consulente tecnico è giunto alle seguenti conclusioni, pienamente condivisibili: (omissis) presenta gravi vizi, derivanti da difetti di progettazione e di esecuzione, che si sostanziano in inadeguato isolamento e scarsa correzione dei ponti termici, in fase progettuale ed esecutiva dovuti ad errori di progettazione e scarso svolgimento dei principali compiti di controllo e vigilanza del direttore dei lavori, che hanno provocato muffe e condense superficiali; nonché errori di posa in opera che hanno provocato infiltrazioni umidifere, ed ammaloramenti di elementi di finitura. Tali vizi inficiano in maniera totale l'abitabilità in riferimento alla sua destinazione d'uso residenziale, in quanto non vengono soddisfatti i requisiti igienico sanitari e non si ha un comfort indoor dell'unità immobiliare tale da permettere la permanenza prolungata di persone.

(omissis) è un appartamento residenziale posto al secondo piano. Muffe localizzate sono state rinvenute lungo lo spigolo trave sommitale di tutta la tamponatura a cassetta, ovvero con elemento isolante in mezzeria, lungo lo spigolo trave sommitale di tutta la tamponatura monoblocco, in corrispondenza dell'infisso, lungo la spalletta inferiore infisso e verticalmente lungo lo spigolo pilastro pareti lato armadio in locale camera matrimoniale , rilevanti spigolo pilastro tamponatura, spigolo cassonetto pilastro ,spigolo trave sommitale pilastro in locale cucina, oltre che nella tamponatura monoblocco adiacente vano scala in locale cucina, nella tamponatura monoblocco da altre unità immobiliare in locale soggiorno, in prossimità spigolo tamponatura monoblocco ed infisso in locale soggiorno, spigolo trave sommitale in corrispondenza dell'infisso in locale soggiorno; nonché vari rigonfiamenti, infiltrazioni di umidità che provocano macchie e percolazioni di acqua, e distacchi della finitura superficiale.

Questo è il quadro rilevato fin dall'accertamento tecnico preventivo e sostanzialmente confermato nei successivi sopralluoghi a ben nove anni di distanza. Fin dal primo sopralluogo sono stati individuati sia assenza di un'adeguata progettazione termo tecnica che evidenti errori di posa in opera. Ha anche individuato il CTU ponti termici non adeguatamente gestiti e corretti in fase di progettazione. La domanda quindi va pienamente accolta. Non è fondata la invocazione della evidenza dei difetti; qualche macchia evidentemente visibile non rende pienamente cosciente della entità e natura dei danni, vizi e difetti, ove non sorretta dalla piena conoscenza tecnica che può essere data solo da accertamenti peritali; avvenuti nel caso di specie in data 12 ottobre 2015, (omissis) retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso.

Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori. (Nella fattispecie in esame, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte d'appello che, dichiarata la risoluzione di un preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente, aveva erroneamente ricondotto ad una richiesta di risarcimento del danno per illegittima occupazione la domanda dei promittenti alienanti relativa ai frutti per l'anticipato godimento dell'immobile). (Cassazione 10145/25).

Nel caso di specie, però, si tratta di immobile assolutamente non godibile, a causa del persistente odore di muffa, ineliminabile, che lo ha reso malsano ed ha cagionato anche danni alla mobilia; per cui nulla si riconosce a titolo di godimento dell'immobile stesso, che nei fatti non vi è stato, e se fosse stato un immobile condotto in locazione sarebbe lo stesso stato oggetto di valida azione di risoluzione. I convenuti in solido, che a vario titolo devono rispondere, ciascuno per il suo apporto concausale (sono stati individuati errori di progettazione e di realizzazione ) dovranno quindi pagare agli attori euro 74.727,16 ( ben documentati i danni per danno alla mobilia e danno alla salute) oltre interessi, in misura legale, dalla data della messa in mora, 11 novembre 2015, data della mancata mediazione, al saldo effettivo. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

 
P.Q.M.

Accoglie la domanda, dispone la restituzione dell'immobile alla società (omissis)

dichiara risolto il contratto di ammissione dei soci (omissis), per fatto e colpa dei convenuti, e condanna tutti i convenuti in solido a pagare agli attori euro 74.727,16, oltre interessi, in misura legale, dall'11 novembre 2015 al saldo effettivo; nonché alle spese di lite, che liquida in euro 14.103 per compensi, oltre esborsi, accessori, spese di ctu come liquidate e spese di ctp come fatturate.